Immobilienerbschaft: Darauf sollten Sie achten!
Von heute auf morgen ein Haus geerbt und plötzlich sind Sie Eigenheimbesitzer:in. Eine Immobilienerbschaft bedeutet oft jede Menge Bürokratie und offene Fragen. Wir haben die Antworten für Sie.
Ihr Wegweiser durch den Immobilien-Dschungel
Sie haben ein Haus geerbt! Völlig unverhofft sind Sie nun Immobilienbesitzer:in und müssen eine ganze Menge organisieren. Dabei merken Sie vermutlich schnell, dass eine Immobilienerbschaft eine ganze Menge Fragen aufwirft. Erbschein? Grundbuch? Werterhalt? Was bedeutet das? Und wie sichere ich mein Haus bestmöglich ab?
Wir beantworten Ihnen die wichtigsten Fragen rund um Ihre Immobilie. Hier erfahren Sie alles Wichtige zu den Themen Erbschaft, Grundbuch, Werterhalt und Versicherungsschutz.
Immobilie geerbt: Was muss ich beachten?
Eine Erbschaft kann viele Überraschungen mit sich bringen. Daher sollten Sie sich vor allem die Frage stellen, ob Sie diese antreten oder vielleicht sogar ausschlagen wollen. Sobald Sie sich für das Erbe entschieden haben, tauchen viele neue Fragen auf. Wir beantworten Sie Ihnen.
Muss ich als Erb:in einen Erbschein beantragen und wenn ja, wo? Fallen für die Ausstellung des Scheins Gebühren an? Was muss ich beachten, wenn ich mehrere Immobilien erbe? Und was ist, wenn ich eine Grundschuld erbe? Hier finden Sie Antworten.
Der Erbschein ist in Deutschland ein amtliches Zeugnis in Form einer öffentlichen Urkunde. Hierin wird für den Rechtsverkehr feststellt, wer Erb:in ist und welchen Verfügungsbeschränkungen diese:r unterliegt. Der Erbschein stellt dabei auf das Erbrecht zur Zeit des Erbfalls ab, so dass spätere Veränderungen grundsätzlich unberücksichtigt bleiben. Es ist empfehlenswert, einen Erbschein zu beantragen. Viele Banken verlangen die Vorlage des Erbscheins, um Konten oder Kredite auf die Erb:innen umzuschreiben.
Beantragen können Sie den Erbschein Sie beim zuständigen Familiengericht. Die Ausstellung ist kostenpflichtig. Bemessungsgrundlage ist die Erbschaftshöhe. Weitere Informationen finden Sie auch in unserem Ratgeber Erbengemeinschaft und Erbschein.
Der Umfang des Erbes ist nicht maßgeblich für die Handhabung des Nachlasses. Zum Erbe können neben Immobilien auch weitere Vermögenswerte gehören (wie z.B. Bankkonten und Wertpapierdepots, Schmuck, Münzen, etc.).
Da die Erb:innen per Gesetz Rechtsnachfolger:innen werden, besteht ein Auskunftsanspruch mit und ohne Erbschein. Banken werden auch ohne Erbschein Auskünfte an Erb:innen im Rahmen der gesetzlichen Erbfolge erteilen, weil sie selbst ein Interesse an einer Vereinbarung mit den Erb:innen über die Fortführung der Darlehen haben (z. B. wer zahlt künftig die Darlehensraten etc.).
Mit Antritt der Erbschaft übernimmt der Erbe sämtliche Verpflichtungen der Erblasserin bzw. des Erblassers, also auch die Verpflichtungen aus der Grundschuld.
Im Sterbefall sind die Erb:innen auskunftsberechtigt. Die Bank ist im Rahmen der Auskunftspflicht befugt Auskunft zu erteilen, wenn die Erb:innen einen offiziellen Erbschein vorlegen können.
Grundbuch: alles schwarz auf weiß
Das Grundbuch gehört zu den wichtigsten Elementen, wenn Sie ein Haus geerbt haben. Dort finden Sie alle Informationen zu den Eigentumsverhältnissen und zu den Grundstücksrechten.
Deshalb ist es wichtig, dass Sie sich zeitnah als neue:r Eigentümer:in eintragen lassen, um den vorhandenen Grundbucheintrag zu aktualisieren. Wo und wie Sie diese Aktualisierung machen können und welche Kosten dafür anfallen, erfahren Sie hier.
Einsicht in das Grundbuch erhalten Sie mit „berechtigtem Interesse“, zum Beispiel als Eigentümer:in des Grundstückes, Erb:in oder Notar. Das Grundbuch ist nur über die Anforderung eines Grundbuchauszugs beim Grundbuchamt einsehbar.
Sie müssen die Eintragung durch Vorlage des Erbscheins oder des gerichtlich eröffneten Testaments beim Grundbuchamt beantragen.
Die Höhe der Kosten richtet sich immer nach dem Kaufpreis der Immobilie. Meistens liegen die Kosten zwischen 1 Prozent und 2 Prozent der Gesamtsumme. Hier sind Notarkosten und tatsächliche Grundbuchkosten enthalten.
Bei Erb:innen ist die Grundbuchumschreibung kostenfrei, wenn der Antrag auf Änderung innerhalb von 2 Jahren erfolgt. Nach dieser Zeit fallen Gebühren an, die sich an dem Grundstückswert ausrichten.
Die Wohnfläche kann auf mehreren Wegen ermittelt werden. Meistens wird die Grundfläche des Hauses als Wohnfläche herangezogen. Alternativ können auch die Wohnflächenverordnung (WoFIV), die Nutzfläche gemäß DIN277 oder aktuelle Baupläne zur Berechnung der Wohnfläche genutzt werden. Hier kann es bei Versicherungen und Finanzierungsanbietern zu Unterschieden kommen.
Den Außenwandaufbau finden Sie in den Bauunterlagen. Sofern die Bauunterlagen nicht mehr vorhanden sind, hat gegebenenfalls das zuständige Bauamt Unterlagen zum versicherten Gebäude zur Einsicht vorliegen.
Fragen Sie beim örtlich zuständigen Bauamt nach einer Einsicht in die Bauakte nach. Genauer nach dem „Schlussabnahmeschein“ oder einer gleichwertigen Bescheinigung.
Werterhalt: Holen Sie das Beste aus Ihrem Erbe heraus
Das Wichtigste, um den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten, ist einen Leerstand zu vermeiden. Sobald Ihr Eigentum für längere Zeit nicht bewohnt wird, sinkt auch schon der Wert. Sie haben jedoch auch die Möglichkeit den Wert zu erhöhen, wenn Sie regelmäßig Erneuerungen vornehmen und bereits kleinere Mängel sofort beseitigen.
Geben Sie dem Erbe dann noch einen modernen „Anstrich“, haben Sie gute Chancen auf eine Werterhöhung. Dabei ist es wichtig, dass Sie sich genügend Rücklagen für die Instandhaltung schaffen. Alle Tipps und Möglichkeiten zum Werterhalt finden Sie hier.
Sie können den Wert Ihrer Immobilie/Ihres Grundstückes erhalten, indem Sie ein gut organisiertes und regelmäßiges Gebäudemanagement betreiben. Es bieten sich regelmäßige Wartungsarbeiten an Dach, Wasser- und Stromleitungen, Fassade, Gartenanlagen und Heckenschnitt an. Außerdem sollten Sie einen Leerstand vermeiden.
Wir empfehlen Ihnen, Mängel und Schäden an versicherten Sachen immer unverzüglich beseitigen zu lassen. Das betrifft besonders wasserführende Anlagen und Einrichtungen, Dächer und außen angebrachte Installationen, die der Witterung ausgesetzt sind. So können Sie einen ordnungsgemäßen Zustand erhalten.
In der kalten Jahreszeit ist es wichtig, die Wohnung, Geschäftsräume sowie alle Gebäude und Gebäudeteile zu beheizen. Eine regelmäßige Kontrolle muss gegeben sein. Ansonsten müssen alle wasserführenden Anlagen und Einrichtungen abgesperrt und entleert sein.
Man kann Reparaturen bzw. Neuanschaffungen nicht ausweichen – irgendwann kommen sie. Eine Möglichkeit den unschönen Überraschungen entgegenzuwirken besteht darin, regelmäßig einen gewissen Betrag zur Seite zu legen. Die richtige Höhe ist sehr individuell. Diese hängt von vielen Faktoren ab, hauptsächlich aber vom Zustand und Alter des Hauses.
Ein guter Richtwert ist monatlich einen Euro pro Quadratmeter (Wohnfläche) zu sparen.
Die bestmögliche Absicherung für Ihr Erbe
Nachdem Sie eine Immobilie geerbt haben, sollten Sie diese auch bestmöglich absichern – falls das nicht schon der Fall ist. Denn ein Gebäude kommt selten allein: Sie erben bestehende Versicherungen mit. Daher ist es wichtig, dass Sie sich einen Überblick darüber verschaffen, welcher Schutz bereits besteht. Heben Sie also unbedingt alle Unterlagen auf und prüfen Sie diese genau.
Wie stelle ich fest, welche Versicherungen bestehen? Was versteht man unter einer Neuwertberechnung? Und was ist der Wert 14? Auf diese und viele weitere Fragen finden Sie hier direkt Antworten.
Prüfen Sie zunächst alle vorhandenen Unterlagen und Kontoauszüge der bzw. des Verstorbenen. Meist finden sich dort Hinweise auf den Versicherungsschutz oder den Versicherer. Für Details fragen Sie beim Versicherer nach.
Je nach Nutzung des Gebäudes sind weitere Versicherungen neben der Gebäudeversicherung zu empfehlen. Zum Beispiel eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung, wenn das Gebäude nicht selbst von Ihnen bewohnt wird oder es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt. Ein Versicherungsschutz kann je nach Versicherer und Tarif auch über Ihre private Haftpflichtversicherung bestehen.
Wir empfehlen weiterhin eine Glasversicherung. Ihre Gebäudeverglasung ist gegen die versicherten Gefahren Feuer, Leitungswasser und Sturm bzw. Hagel über Ihre Wohngebäudeversicherung abgesichert. Alle weiteren Glasbruchschäden jedoch nicht. Egal, ob Wind und Wetter, Ihre eigene Unachtsamkeit oder Dritte für den Schaden verantwortlich sind: Die Glasversicherung schützt Sie vor den Kosten, wenn Verglasungen zu Bruch gehen. Zudem umfasst der Versicherungsschutz Mobiliarverglasungen an Schränken und Vitrinen, Bildverglasungen, Stand-, Wand – und Schrankspiegel, Glasplatten sowie Sichtfenster von Öfen und Elektrogeräten.
Sinnvoll ist auch der Haus- und Wohnungsschutzbrief: Wir helfen zum Beispiel, wenn Sie sich ausgesperrt haben, sich ein Wespennest im Rollladenkasten befindet oder Ihre Heizung ausgefallen ist.
Der Neuwert ist der ortsübliche Neubauwert des Gebäudes. Der Neubauwert bemisst sich nach Größe, Ausstattung sowie Ausbau des Gebäudes. Hierzu gehören auch Architektengebühren sowie sonstige Konstruktions- und Planungskosten.
Der Wert 1914 (gleitender Neuwert) ist ein Rechenwert. Mit Hilfe dieses Wertes wird bei der Wohngebäudeversicherung eine einheitliche Basis zur Berechnung des Gebäudeneuwertes und der Versicherungsprämien geschaffen. Von diesem Gebäudeversicherungswert 1914 gelangt man über den Baupreisindex schließlich zum heutigen Neuwert des versicherten Gebäudes. Dieser Faktor soll sicherstellen, dass durch die Wertsteigerung der Immobilie im Laufe der Zeit keine Unterversicherung des Gebäudes entsteht.
Es handelt sich also um eine Anpassung auf Grund von Wertsteigerung. Der gleitende Neuwert ist der ortsübliche Neubauwert des Gebäudes ausgedrückt in Preisen des Jahres 1914. Der Neubauwert bemisst sich nach Größe, Ausstattung sowie Ausbau des Gebäudes. Hierzu gehören auch Gebühren für Architekt:innen sowie Konstruktions- und Planungskosten.
