Paar im Garten vor ihrem Haus

Immobilie kaufen oder mieten?

Steigende Mieten und niedrige Zinsen lassen schnell den Gedanken an ein Eigenheim aufkommen. Aber lohnt sich der Kauf einer Immobilie wirklich? Und an was muss ich denken, wenn ich das passende Objekt gefunden habe? In unserem Ratgeber finden Sie die Antworten.

Deutschland, das Land der Mieterinnen und Mieter

In kaum einem anderen europäischen Land wohnen so viele Menschen zur Miete wie in Deutschland. Dieser Umstand hat auch historische Gründe. In den 1950er Jahren investierte der Staat verstärkt in den Bau von Mietshäusern, da schnell Wohnraum benötigt wurde. Dort blieben die Mieten lange Zeit günstig, sodass bei vielen Menschen der Gedanke an eine Entscheidung zwischen Eigenheim oder Miete überhaupt nicht aufkam. In der heutigen Zeit sieht das anders aus: niedrige Zinsen, eine stabile wirtschaftliche Lage und geringe Arbeitslosenquoten haben das Interesse an Wohneigentum stark ansteigen lassen. Der Kauf einer Immobilie hat auch viele Vorteile. Es gibt aber Aspekte, die Sie bedenken sollten, bevor Sie den Entschluss treffen. Und auch Miete zahlen kann Vorteile haben.

Immobilie kaufen oder mieten: Was ist besser?

Die Frage, ob ein Eigenheim oder Miete zahlen die bessere Option ist, lässt sich nicht pauschal beantworten, denn in die Entscheidung sollten verschiedene persönliche Faktoren einfließen. Neben einem sicheren Einkommen und finanziellen Rücklagen, die wichtig für den Kauf sind, spielt auch das Miet- und Kaufpreisniveau des Wohnorts eine große Rolle. Durch die langfriste Bindung und ein hohes Maß an Eigeninitiative, die der Erwerb einer Immobilie mit sich bringt, ist es nicht zuletzt auch eine Typfrage.

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Der richtige Zeitpunkt: wann Immobilie kaufen?

Niedrige Zinsen und wenige attraktive Möglichkeiten, das eigene Kapital sicher anlegen zu können, lassen den Zeitpunkt für einen Immobilienkauf günstig erscheinen. In der Tat spielen diese beiden Faktoren bei den Kaufüberlegungen eine große Rolle. Persönliche Aspekte sollten Sie bei der Entscheidung zwischen Immobilie kaufen oder mieten aber keines Falls außer Acht lassen.
Nachfolgend haben wir Ihnen einige Fragen zusammengestellt, mit deren Hilfe Sie herausfinden können, ob der Zeitpunkt auch aus persönlicher Sicht günstig ist:
  • Bin ich bereit dazu, mich mit dem Kauf einer Immobilie längerfristig an einen Ort und ein Lebensmodell zu binden?
  • Verfüge ich über ausreichend Eigenkapital für die Finanzierung?
  • Kann ich die beim Immobilienkauf anfallenden Nebenkosten (z. B. Maklerprovision, Notarkosten und Grunderwerbssteuer) zahlen?
  • Besitze ich einen sicheren Job und ein geregeltes Einkommen, das es mir ermöglicht, die monatlichen Kreditraten zu tilgen? Und bleibt dann noch genug zum Leben übrig?
  • Kann ich auf ein finanzielles Polster zurückgreifen, falls unerwartete Kosten (z. B. für ein kaputtes Elektrogerät oder Instandhaltungsarbeiten) anfallen?

Wichtig: Ausreichend Eigenkapital erleichtert Ihnen die Finanzierung

Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, umso besser die Kredit-Konditionen. Ein Anteil von 20 bis 30 Prozent der Kaufsumme wird empfohlen – ohne Berücksichtigung der Nebenkosten, die beim Kauf entstehen. Achten Sie zudem auf eine Tilgungsrate, die zu Ihrem Einkommen passt und eine langfristige Zinsbindung.

Immobilie kaufen oder mieten: Was es noch zu beachten gibt

Was versteht man unter Kaufnebenkosten? Und wie sichere ich mir Steuervorteile? Wir erklären es Ihnen.

Immobilie kaufen und vermieten

Der Kauf einer Immobilie kann sich auch dann lohnen, wenn Sie nicht planen dort selbst einzuziehen. Damit sich Ihre gekaufte Wohnung anhand ihrer Mieteinnahmen als sichere Geldanlage und Altersvorsorge erweist, sollten Sie einige wichtige Aspekte beachten.

Wichtige Kriterien für Anlage-Immobilien

  • Die Kaltmiete deckt die monatliche Kreditrate.
  • Schauen Sie sich nach einer Immobilie in guter Lage um.
  • Bedenken Sie, dass eine attraktive Immobilie (z. B. Zustand, Schnitt und gute Verkehrsanbindung) das Vermieten erleichtert.
  • Erkundigen Sie sich, ob Baumaßnahmen geplant sind. Diese können hohe Folgekosten verursachen, die nicht in Ihrem Finanzierungsplan berücksichtigt wurden.
  • Prüfen Sie die Höhe der Nebenkosten, ein zu hoher Betrag schreckt Mieter ab.
  • Interessieren Sie sich für die übrigen Mieter:innen im Haus. Gab es in der Vergangenheit Mietrückstände, -nomaden oder gerichtliche Auseinandersetzungen?

Chancen und Risiken

Als Kapitalanlage weisen Immobilien eine attraktive Rendite auf. Weitere Pluspunkte sind die Inflationssicherheit und die oftmals attraktive Wertsteigerung von Wohneigentum. Wenn Sie Ihre Immobilie bereits während der Finanzierung vermieten, tilgen Sie mit den monatlichen Mieteinnahmen den Kredit. Ab dem Moment, indem die Finanzierung abgeschlossen ist, erwirtschaftet die abbezahlte Immobilie durch die eingehenden Mieten für Sie einen regelmäßigen monatlichen Gewinn. Wohneigentum als Kapitalanlage kann aber auch Risiken mit sich bringen. Statt einer Wertsteigerung kann es auch zu einem Wertverlust kommen. Zum Beispiel, wenn sich der Stadtteil, in dem Sie sich vor Jahren eine Wohnung gekauft haben, negativ entwickelt. Auch Mietnomaden oder Mieter:innen, die ihre Miete nicht zahlen, können Ihre Finanzen in Schwierigkeiten bringen. Bedenken Sie ebenfalls, dass es bei der Suche nach neuen Mieter:innen auch mal ein paar Monate Leerstand geben kann, der Ihnen keine Einnahmen beschert. Unterschätzen Sie zudem nicht die Kosten, die im Laufe der Zeit für notwendige Modernisierungen oder Renovierungen fällig werden. Hierfür müssen Rücklagen vorhanden sein, damit Sie nicht in finanzielle Schwierigkeiten geraten.

Tipp: Nutzen Sie steuerliche Vorteile als Vermieter:in

Als Vermieter:in können Sie im Formular „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ und in den Werbungskosten Ausgaben steuerlich geltend machen. Darunter fallen z. B. die jährliche Grundsteuer, Reparatur- und Instandhaltungskosten sowie Honorare für einen Steuerberater:in. Wichtig ist, dass Sie die Kosten durch Rechnungen in Papierform belegen können und diese der Steuererklärung als Kopie beiliegen.

Schutz fürs Eigenheim: unsere Versicherungslösungen

Mit dem Kauf eines Eigenheims haben Sie viel Geld investiert. Umso wichtiger ist es jetzt, die Immobilie umfassend abzusichern, damit unvorhergesehene Ereignisse Sie nicht in finanzielle Schwierigkeiten bringen.

Absicherung fürs Leben: unsere Versicherungslösungen

Mit dem Kauf eines Eigenheims gehen Sie langlebige finanzielle Verbindlichkeiten ein. Doch was passiert, wenn die Hauptverdienerin oder der Hauptverdiener in der Familie erkrankt, berufsunfähig wird oder im schlimmsten Fall sogar unerwartet verstirbt? Auch mit diesen ernsten Themen sollten Sie sich auseinandersetzen, denn nicht selten stehen die übrigen Familienmitglieder in diesen Fällen vor großen finanziellen Herausforderungen.
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